Ипотека и аренда: статус-кво сохраняется
20.03.2011Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин рассказал о своем взгляде на сравнение выгодности аренды жилья и ипотечного кредита.
«Ставки по ипотеке снижаются и вплотную подходят к докризисным уровням», – таким оптимистичным заявлением озаглавила свою недавнюю статью журналист Юлия Погорелова (см. «Деньги», 31 января 2011 года). Соглашусь и даже разовью эту замечательную мысль: по последней статистике Центробанка, наша ипотека докризисный рубеж средневзвешенных ставок уже преодолела. Но это придирки, не имеющие отношения к сути вопроса.
Главный посыл, который побудил меня на сей раз «взяться за перо», г-жа Погорелова излагает в первой же фразе упомянутой статьи. «Однако, – пишет она, – ипотечные выплаты по стандартному кредиту все еще более чем вдвое превышают арендные платежи». И это в целом правильно, важно, как это трактовать. Так вот, трактуется это автором статьи с помощью фразы, которая вполне уместна была бы на торжественных похоронах безвременно почившей российской ипотеки: «Очевидно, что с экономической точки зрения аренда предпочтительнее ипотеки».
Вот с этим хочется поспорить.
Как бы это мне поделикатнее объяснить уважаемой журналистке, что лобовое сравнение аннуитетных платежей по ипотечному кредиту с арендными платежами не совсем корректно? В любом аннуитете, как известно, есть две составляющие: та, что идет в уплату процентов, и та, что погашает основной долг. Известно также, что первая составляющая, которую, собственно, и принято называть переплатой за жилье, приобретаемое в кредит, доминирует лишь на ранних стадиях обслуживания кредита. Если же смотреть за весь период, то еще неизвестно, каких платежей там будет больше. Это зависит от сроков и ставки по конкретному кредиту. Но в любом случае на ипотеке эти величины вполне сопоставимы.
Тогда вопрос: корректно ли ту составляющую аннуитета, которая уплачивается должником в погашение кредита, учитывать при сопоставлении этого аннуитета с арендными платежами? Полагаю, нет. Ведь это плата заемщика за собственное жилье. На худой конец, эти деньги всегда можно вернуть, продав «актив», да еще с прибытком. Выражаясь опять же по-научному, это средства, которые идут на повышение «капитализации» семьи. Но никак не плата за пользование жилым помещением.
В качестве таковой правильно рассматривать лишь процентную составляющую аннуитета. И только ее – сопоставлять с арендными ставками.
Временами кажется, что автор анализируемой статьи это понимает. Во всяком случае, слово «переплата» в статье упоминается. И даже делается попытка ее посчитать. «Однокомнатная квартира площадью 33 кв. м в панельном доме в недорогом спальном районе на окраине Москвы – уверяет нас журналист, – стоит 4,5 млн рублей. Аренда такой квартиры обойдется в 20-23 тыс. рублей. Если оформить кредит с первым взносом 20% под 14% годовых на 15 лет, ежемесячный платеж по кредиту составит около 48 тыс. руб., а переплата банку по процентам за весь срок кредита — более 5 млн рублей».
Посчитано правильно, ну и что? В расчетах не хватает одного действия, которое все расставит по своим местам. Произведем это действие сами. Помножим 23 тысячи арендных платежей на 12 месяцев и на те же 15 лет. Получается более 4 миллионов. Разница с арендой – меньше миллиона!
Не знаю, как кто, но я бы при такой некатастрофичной разнице не делал столь радикальных выводов насчет очевидной предпочтительности аренды перед ипотекой. Особенно если учесть, что среднесрочный прогноз по арендным ставкам на жилье – явно повышательный (автор статьи с этим согласна). А вот на ставке 14 годовых наш виртуальный заемщик все 15 кредитных лет уж точно не усидит. Либо тот же банк эту ставку снизит, под давлением обостряющейся конкуренции на рынке кредитования, либо сам заемщик рефинансирует кредит в другом банке. Так что на длинной дистанции (которая начинается уже сегодня) гандикап аренды наверняка будет «съеден» ипотекой, а возможно, она даже вырвется вперед.
Тогда, может быть, решающими аргументами в пользу аренды следует считать «лирику» насчет грядущей трудовой мобильности нашего населения? Мол, хорошо бы жить поближе к работе. По мнению автора и цитируемых ею экспертов, эта мобильность (которой я, честно говоря, пока не замечал) делает чужое жилье более привлекательным, чем собственное.
Так я, с вашего, уважаемый читатель, позволения, приведу с добрый десяток столь же «лиричных» аргументов в пользу обратного тезиса. Например, «два переезда равны одному пожару», «из любимого района уезжать не хочется», «дети – в одной школе», «собственный дом – не чета чужому», «в съемной квартире и гвоздь забить нельзя», «собаку не возьмешь» и т.д.
Наш не оправившийся до конца рынок ипотеки и без того находится в положении, когда спрос на кредиты в разы меньше, чем возможное их предложение. И не в последнюю очередь из-за неадекватного восприятия плюсов и минусов ипотеки даже теми, кому она по карману. Свои мысли на эту печальную тему я подробно изложил в статье «Не сердитесь вы на ипотеку», опубликованной в первом номере журнала «Ипотека и кредит» за этот год. Так что повторяться не хочется. А хотелось бы призвать журналистское сообщество быть аккуратнее с масштабными выводами и оценками.
Несомненно, снимать в аренду некое жилое помещение обойдется дешевле, чем купить его по ипотеке. Дешевле, но не выгоднее. Ипотека получается дороже аренды только потому, что по ее окончании у заемщика в собственности остается полностью выплаченное жилье. А по окончании аренды остается только пшик, с радостными перспективами дальнейшего вложения денег не в товар, а в услугу.
Так что аренда, наверное, лучше только для тех, кто просто не может позволить себе ипотеку. А если можете, то мой вам совет: принимая столь судьбоносное решение, вспомните замечательную поговорку насчет того, что мы не настолько богаты, чтобы платить за дешевые вещи. И тогда ваше решение будет правильным.