Риэлтор

«Жилище холостяка», специально разработанное так, чтобы учесть все интересы и потребности современного московского холостяка, может появиться в Москве в самое ближайшее время. «Образцовое жилище холостяка» придумала молодая команда, в которую вошли главный архитектор бюро Snou Project Григорий Соломин, его коллеги Сергей Сердюков и Николай Новичков. Проект интерьера был отмечен специальной премией имени Якова Чернихова в 2005 году, номинировался на архитектурную премию 2010 года и стал победителем Евразийской премии в 2006 году.

Read the remainder of this entry »

Только 7% россиян могут позволить себе взять ипотечный кредит, свидетельствуют результаты исследования Национального агентства финансовых исследований (НАФИ). Об этом сообщает РИА "Новости".

"В 2007 году ипотека была доступна 10% российских граждан, но потом начался финансовый кризис и даже несмотря на то, что осенью 2009 года 12 крупнейших российских банков существенно снизили ставки по ипотеке это не нашло понимания и интереса среди россиян", – прокомментировал результаты исследования руководитель управления финансовых исследований НАФИ Тимур Аймалетдинов.

Как указывается в материалах социологов, ключевыми барьерами к оформлению ипотечного кредита у российских граждан являются недостаточный доход, высокие процентные ставки, неуверенность в стабильном доходе и быстрые темпы роста цен на недвижимость.

При этом, отмечается в исследовании, потребность в улучшении жилищных условий сегодня испытывают 40% респондентов и лишь 9% из них в состоянии это сделать.

Опрос НАФИ был проведен в феврале 2011 года. В его рамках было опрошено 1,6 тысячи человек в 150 населенных пунктах в 40 областях, краях и республиках России. Статистическая погрешность не превышает 3,4%.

Read the remainder of this entry »

В феврале 2011 года количество новостроек (число домов, строительство которых уже началось, но еще не завершилось) в США составило 479 тысяч, что является самым низким показателем с апреля 2009 года. Об этом сообщает агентство Bloomberg со ссылкой на министерство торговли страны.

Число новых домов оказалось на 22,5 процента ниже показателя января и на 20,8 процента меньше, чем в феврале 2010 года. Кроме того, падение за месяц стало крупнейшим с марта 1984 года. Ранее аналитики прогнозировали, что количество новостроек составит 566 тысяч.

Число выданных разрешений на строительство, которое также является важным индикатором рынка жилой недвижимости США, в феврале снизилось по сравнению с январем на 8,2 процента до 517 тысяч. Данные Минторга также оказались хуже прогнозов экспертов, которые ожидали, что данный показатель будет находиться на уровне 570 тысяч.

Из-за необходимости кредитования строительства индикатор количества новостроек крайне чувствителен к уровню процентных ставок в стране. Увеличение объемов строительства свидетельствует о благоприятных тенденциях в сфере доходов населения, а также положительно влияет на динамику в смежных отраслях.

Read the remainder of this entry »

Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин рассказал о своем взгляде на сравнение выгодности аренды жилья и ипотечного кредита.

«Ставки по ипотеке снижаются и вплотную подходят к докризисным уровням», – таким оптимистичным заявлением озаглавила свою недавнюю статью журналист Юлия Погорелова (см. «Деньги», 31 января 2011 года). Соглашусь и даже разовью эту замечательную мысль: по последней статистике Центробанка, наша ипотека докризисный рубеж средневзвешенных ставок уже преодолела. Но это придирки, не имеющие отношения к сути вопроса.

Главный посыл, который побудил меня на сей раз «взяться за перо», г-жа Погорелова излагает в первой же фразе упомянутой статьи. «Однако, – пишет она, – ипотечные выплаты по стандартному кредиту все еще более чем вдвое превышают арендные платежи». И это в целом правильно, важно, как это трактовать. Так вот, трактуется это автором статьи с помощью фразы, которая вполне уместна была бы на торжественных похоронах безвременно почившей российской ипотеки: «Очевидно, что с экономической точки зрения аренда предпочтительнее ипотеки».

Вот с этим хочется поспорить.

Как бы это мне поделикатнее объяснить уважаемой журналистке, что лобовое сравнение аннуитетных платежей по ипотечному кредиту с арендными платежами не совсем корректно? В любом аннуитете, как известно, есть две составляющие: та, что идет в уплату процентов, и та, что погашает основной долг. Известно также, что первая составляющая, которую, собственно, и принято называть переплатой за жилье, приобретаемое в кредит, доминирует лишь на ранних стадиях обслуживания кредита. Если же смотреть за весь период, то еще неизвестно, каких платежей там будет больше. Это зависит от сроков и ставки по конкретному кредиту. Но в любом случае на ипотеке эти величины вполне сопоставимы.

Тогда вопрос: корректно ли ту составляющую аннуитета, которая уплачивается должником в погашение кредита, учитывать при сопоставлении этого аннуитета с арендными платежами? Полагаю, нет. Ведь это плата заемщика за собственное жилье. На худой конец, эти деньги всегда можно вернуть, продав «актив», да еще с прибытком. Выражаясь опять же по-научному, это средства, которые идут на повышение «капитализации» семьи. Но никак не плата за пользование жилым помещением.

В качестве таковой правильно рассматривать лишь процентную составляющую аннуитета. И только ее – сопоставлять с арендными ставками.

Временами кажется, что автор анализируемой статьи это понимает. Во всяком случае, слово «переплата» в статье упоминается. И даже делается попытка ее посчитать. «Однокомнатная квартира площадью 33 кв. м в панельном доме в недорогом спальном районе на окраине Москвы – уверяет нас журналист, – стоит 4,5 млн рублей. Аренда такой квартиры обойдется в 20-23 тыс. рублей. Если оформить кредит с первым взносом 20% под 14% годовых на 15 лет, ежемесячный платеж по кредиту составит около 48 тыс. руб., а переплата банку по процентам за весь срок кредита — более 5 млн рублей».

Посчитано правильно, ну и что? В расчетах не хватает одного действия, которое все расставит по своим местам. Произведем это действие сами. Помножим 23 тысячи арендных платежей на 12 месяцев и на те же 15 лет. Получается более 4 миллионов. Разница с арендой – меньше миллиона!

Не знаю, как кто, но я бы при такой некатастрофичной разнице не делал столь радикальных выводов насчет очевидной предпочтительности аренды перед ипотекой. Особенно если учесть, что среднесрочный прогноз по арендным ставкам на жилье – явно повышательный (автор статьи с этим согласна). А вот на ставке 14 годовых наш виртуальный заемщик все 15 кредитных лет уж точно не усидит. Либо тот же банк эту ставку снизит, под давлением обостряющейся конкуренции на рынке кредитования, либо сам заемщик рефинансирует кредит в другом банке. Так что на длинной дистанции (которая начинается уже сегодня) гандикап аренды наверняка будет «съеден» ипотекой, а возможно, она даже вырвется вперед.

Тогда, может быть, решающими аргументами в пользу аренды следует считать «лирику» насчет грядущей трудовой мобильности нашего населения? Мол, хорошо бы жить поближе к работе. По мнению автора и цитируемых ею экспертов, эта мобильность (которой я, честно говоря, пока не замечал) делает чужое жилье более привлекательным, чем собственное.

Так я, с вашего, уважаемый читатель, позволения, приведу с добрый десяток столь же «лиричных» аргументов в пользу обратного тезиса. Например, «два переезда равны одному пожару», «из любимого района уезжать не хочется», «дети – в одной школе», «собственный дом – не чета чужому», «в съемной квартире и гвоздь забить нельзя», «собаку не возьмешь» и т.д.

Наш не оправившийся до конца рынок ипотеки и без того находится в положении, когда спрос на кредиты в разы меньше, чем возможное их предложение. И не в последнюю очередь из-за неадекватного восприятия плюсов и минусов ипотеки даже теми, кому она по карману. Свои мысли на эту печальную тему я подробно изложил в статье «Не сердитесь вы на ипотеку», опубликованной в первом номере журнала «Ипотека и кредит» за этот год. Так что повторяться не хочется. А хотелось бы призвать журналистское сообщество быть аккуратнее с масштабными выводами и оценками.

Несомненно, снимать в аренду некое жилое помещение обойдется дешевле, чем купить его по ипотеке. Дешевле, но не выгоднее. Ипотека получается дороже аренды только потому, что по ее окончании у заемщика в собственности остается полностью выплаченное жилье. А по окончании аренды остается только пшик, с радостными перспективами дальнейшего вложения денег не в товар, а в услугу.

Так что аренда, наверное, лучше только для тех, кто просто не может позволить себе ипотеку. А если можете, то мой вам совет: принимая столь судьбоносное решение, вспомните замечательную поговорку насчет того, что мы не настолько богаты, чтобы платить за дешевые вещи. И тогда ваше решение будет правильным.

Read the remainder of this entry »

Объемы ввода жилья в единичных объектах в Петербурге резко сокращаются, отметила сегодня в своем выступлении на конференции «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости, строительства и жилищного кредитования», прошедшей в рамках Жилищного проекта, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Так, по ее словам, в 2010 г. более половины от совокупного объема ввода жилья в Петербурге было построено в составе проектов комплексного освоения территорий, и еще порядка 40% – в составе проектов крупных жилых комплексов, сообщает корреспондент АСН-инфо.

Объемы точечной застройки в Петербурге существенно сократились в посткризисный период, констатирует эксперт. «В отличие от единичных объектов, в проектах комплексного освоения территорий действует эффект масштаба. Эта схема была обкатана ведущими застройщиками еще до кризиса. Тут важно много и быстро строить, чтобы быстрее продавать», – поясняет она.

Дело не только в дефиците финансовых средств, которые могли привлечь застройщики. Быстрый оборот также привлекателен с точки зрения потенциальных покупателей и дольщиков, пытающихся избежать рисков. «В результате кризиса часть строительных компаний ушла в нишу продавцов либо только уже готового жилья, либо жилья на высокой стадии готовности. Другие обещали строить быстрее, и гарантией исполнения обещаний была репутация этих компаний. Так, например, очень быстро раскупалось жилье в составе проекта «Славянка», которое строилось всего год», – говорит О.Трошева. Иные компании вводили рассрочки по платежам. Так, в 2010 г. появились продажи по беспроцентной рассрочке и рассрочке с нулевым первым взносом.

Кроме того, большое внимание в посткризисный период ведущие компании уделяли качеству жилья. «К разработке последних проектов массового жилья часто привлекались известные архитектурные бюро, совершенствовались планировочные решения, в ряде проектов отмечалось снижение этажности, многие компании вводили собственные стандарты отделки», – перечисляет Трошева. Все это в целом, по ее мнению, говорит о том, что «массовое жилье последних лет – это уже не вполне типовое жилье».

Read the remainder of this entry »